보증금 5,000만 원짜리 매장, 등기부등본 한 번 더 뗐다가 근저당 4억 발견한 사연

계약서에 도장 찍기 3일 전이었습니다. 보증금 5,000만 원, 월세 250만 원짜리 분식집 자리를 계약하려던 예비 사장님이었습니다. 상담 초반에 등기부등본을 한 번 확인했지만, 저는 계약일이 다가올수록 한 번 더 떼보시라고 권해드렸습니다. 등기부등본은 발급받는 그 순간의 사진 같은 거라서, 시간이 지나면 내용이 얼마든지 바뀔 수 있기 때문입니다. 다시 발급받은 등기부등본에서 근저당 4억 2,000만 원이 새로 잡혀 있는 게 보였습니다. 건물 시세가 5억 원 안팎이었으니 건물 가치의 80%가 넘는 금액이 담보로 잡힌 셈이었습니다. 근저당이 이렇게 크면 나중에 건물이 경매로 넘어갈 때 세입자의 보증금보다 은행 대출금이 먼저 배당받는 상황이 생길 수 있습니다. 바로 계약을 미루고 임대인에게 사정을 물었습니다. 사업 확장을 위해 추가 대출을 받은 거라는 답이 왔고, 저희는 두 가지를 요구했습니다. 보증금을 3,500만 원으로 낮추고, 확정일자와 관련한 우선순위 보호 조항을 특약으로 명시하는 것이었습니다. 실제로 몇 달 뒤 그 건물은 경매 절차에 들어갔습니다. 하지만 특약 덕분에 사장님은 보증금 대부분을 돌려받을 수 있었습니다. 그날 계약을 미루지 않았다면 5,000만 원 중 상당액을 못 찾았을 가능성이 컸습니다. 등기부등본은 상담 초반, 계약 직전, 잔금 치르는 날 아침까지 세 번은 확인하시길 권해드립니다. 발급 수수료 몇백 원 아끼려다 보증금 수천만 원을 잃는 경우를 여러 번 봤습니다. 계약 앞두고 있는 자리, 등기부등본 다시 확인하는 것부터 판다사자와 함께 점검해보세요. 매장을 내놓으실 계획이라면 "매장 양도 문의"에서, 계약 앞둔 매물의 권리관계가 궁금하시면 "매수 상담 신청"에서 확인하실 수 있습니다. 안전하게 확인하고 시작하는 창업, 판다사자가 함께합니다.