카페 인수 체크리스트 · 판다사자 pandasaja.com/cafe
매물명 ____________________ 확인일 ____________
1. 매출은 증빙으로 확인
말로 들은 매출이 아니라 서류로 확인합니다.
- 카드사 매출 내역과 부가세 신고 자료를 최근 12개월 치로 받아 대조
- 배달앱 정산 내역(배달 비중이 있는 경우)과 현금 매출 기록
- 성수기·비수기 월별 편차 확인. 가장 좋았던 달 하나만 보지 않기
- 전기·수도 등 공과금 고지서와 재료 매입 내역으로 매출 규모가 현실적인지 점검
- 본인 또는 가족이 일하는 인건비가 비용에 빠져 있지 않은지 확인
2. 장비와 시설 상태
카페는 장비가 곧 설비 투자입니다. 곧 바꿔야 할 장비는 숨은 비용입니다.
- 에스프레소 머신·그라인더·제빙기·냉장·냉동고의 모델, 구입 시기, 수리 이력
- 직접 커피를 뽑아 보며 맛과 추출 상태, 소음과 누수를 확인
- 리스·렌탈 장비 목록과 잔여 금액, 승계 가능 여부(리스사 동의)
- 정수기·음악·POS·카드 단말기처럼 구독·렌탈로 쓰는 항목의 계약 주체
- 에어컨·간판·인테리어 보수 필요 부분과 예상 비용
3. 가맹점이라면 본사 조건
브랜드 매장은 본사가 승인하지 않으면 인수가 끝나지 않습니다.
- 가맹계약서의 계약 기간, 양도·양수 조항, 중도 해지 위약금
- 본사 승인 절차와 소요 기간, 양수인 교육 요건과 비용
- 로열티, 물류(원부재료) 마진, 광고·판촉비 부담 구조
- 인테리어·간판 리뉴얼 의무와 시기, 영업 지역 보호 범위
- 본사 승인이 나지 않으면 계약을 해제하고 지급한 금액을 돌려받는 조항
4. 임대차와 입지
장사가 잘돼도 임대 조건이 나쁘면 남는 게 없습니다.
- 임대차 계약서의 남은 기간, 임대료 인상 조건, 양도·전대 제한 조항
- 임대인의 승계 동의 여부를 계약 전에 직접 확인
- 등기부등본과 건축물대장으로 권리관계, 용도, 위반건축물 여부 확인
- 평일·주말, 아침·점심·저녁 시간대별 유동과 손님층을 직접 지켜보기
- 주변에 새로 생겼거나 생길 경쟁 카페와 공사·개발 계획
5. 권리금 계약과 인수인계
계약서에 적지 않은 약속은 나중에 증명하기 어렵습니다.
- 권리금에 포함되는 시설·집기·레시피·원두 거래처 범위를 목록으로 계약서에 첨부
- 권리금은 계약금·중도금·잔금으로 나누고, 임대인 동의와 매장 인도 시점에 맞추기
- 매출 자료가 사실과 다를 때의 처리 방법(해제·감액)을 특약으로 명시
- 직원 고용 승계 여부와 조건, 인수인계 기간과 범위(레시피, 거래처, 운영 노하우)
- 영업 신고·사업자 명의 변경과 카드 단말기·통신·전기 명의 정리 일정
6. 내 돈과 운영 계획
인수 직후가 가장 어렵습니다. 버틸 여유 자금을 따로 두세요.
- 권리금 + 보증금 + 추가 시설비 + 계약·명의변경 비용 + 운영자금(몇 달 치 고정비) 합계 계산
- 매출이 계획보다 줄었을 때(예: 10%, 20%)에도 고정비를 감당할 수 있는지 시나리오 확인
- 직접 운영할지, 직원을 둘지에 따라 순이익이 크게 달라진다는 점을 반영
- 대출을 쓴다면 월 상환액을 고정비에 포함해 다시 계산
일반적인 점검 항목을 정리한 참고 자료이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 계약 조건과 절차는 매장마다 다르니 전문가와 본사에 확인하세요.