임대인 변경 특약을 안 넣고 계약했다가, 보증금 반환으로 45일 더 기다린 사연

상가를 인수한 지 1년쯤 된 사장님에게 전화가 왔습니다. 건물이 통째로 매매되면서 임대인이 바뀌었는데, 보증금 반환 문제로 새 임대인과 분쟁이 생겼다는 내용이었습니다.

계약서를 다시 살펴보니 "임대인 변경 시 임차인의 권리와 의무는 새 임대인에게 승계된다"는 문구가 빠져 있었습니다. 새 임대인은 "전 임대인과의 약속은 나와 상관없다"는 입장이었습니다.

결국 내용증명을 보내고 중개사와 함께 세 차례 조율한 끝에 보증금 3,000만 원을 돌려받았지만, 처음 요청한 날로부터 45일이나 더 걸렸습니다. 그 사이 사장님은 다음 매장 계약 일정까지 미뤄야 했습니다.

상가건물임대차보호법상 임대인이 바뀌어도 임차인의 권리는 원칙적으로 승계되지만, 현장에서는 "원칙"과 "실제 반환까지 걸리는 시간"이 다릅니다. 분쟁이 생기면 그 시간만큼 다음 계획이 통째로 밀립니다.

이후로 저는 계약서에 꼭 이 문구를 넣으시라고 권해드립니다. "건물의 소유권이 변경되는 경우에도 본 계약의 내용은 그대로 승계되며, 보증금 반환 의무도 새로운 소유자가 승계한다."

특히 건물이 오래됐거나 매매 이력이 있는 건물이라면 이 특약 한 줄이 반드시 필요합니다. 등기부등본에서 소유권 변경 이력을 미리 확인해보는 것도 도움이 됩니다.

계약서에 어떤 특약을 넣어야 할지 막막하시다면 계약 전에 판다사자로 먼저 문의해주세요. 매장을 내놓으실 계획이라면 "매장 양도 문의"에서, 인수 예정 매장의 계약 조건이 궁금하시면 "매수 상담 신청"에서 확인하실 수 있습니다. 분쟁 없는 계약, 판다사자가 함께 준비해드립니다.